Anwaltskanzlei

Rechtsanwalt Martin Hüls

Mietrecht-Report

BGH 30.9.2009, VIII ZR 238/08

Mieter haben gegenüber ehemaligen Vermietern keinen Anspruch auf Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Mieter können von einem ehemaligen Vermieter nicht Verlangen, dass dieser ihnen eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausstellt, die über eine Quittung für die erhaltenen Mietzahlungen hinausgeht. Die Abgabe einer solchen - in ihren Wirkungen unter Umständen weiter reichenden - Erklärung kann einem Vermieter schon wegen einer möglichen Gefährdung eigener Rechtspositionen nicht zugemutet werden.

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Ausführlich: Pressemitteilung des Anwalt-Rings vom 24.10.2009

BGH 15.7.2009, VIII ZR 307/08

Formularmäßiger Kündigungsverzicht bei unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam

Ein beiderseitiger zeitlich begrenzter Ausschluss des Kündigungsrechts für zwei Jahre ist grundsätzlich auch dann wirksam, wenn er formularmäßig vereinbart ist. Allerdings kann der Kündigungsverzicht gem. § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam sein, wenn er den Mieter nach den Umständen entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Gerade Studenten ist ein schutzwürdiges Bedürfnis nach einem besonderen Maß an Mobilität und Flexibilität zuzubilligen.

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BGH 23.9.2009, VIII ZR 344/08

Verpflichtungsklauseln zum Weißen von Wänden und Decken während der Mietzeit sind unwirksam

Eine Klausel, die Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in "neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten auszuführen", ist wegen unangemessener Benachteiligung nach § 307 BGB unwirksam, wenn sie nicht auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Rückgabe beschränkt ist. Unter dem Begriff "weißen" ist nicht lediglich ein Synonym für streichen, sondern auch einen Anstrich in weißer Farbe zu verstehen.

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BGH 16.9.2009, VIII ZR 275/08

Öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen rechtfertigen nicht ohne Weiteres eine Mietminderung

Mieträume, die öffentlich-rechtlichen Nutzungsbeschränkungen unterliegen, sind in die Wohnfläche einzurechnen, wenn die Räume uneingeschränkt genutzt werden können. Solange die zuständigen Behörden nicht gegen die Nutzung als Wohnraum einschreiten, scheidet eine Mietminderung aus.

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BGH 15.7.2009, VIII ZR 340/08

Vermieter dürfen Kosten für Frisch- und Schmutzwasser einheitlich abrechnen

Vermieter dürfen die Kosten für Frischwasser und Schmutzwasser bei der Betriebskostenabrechnung jedenfalls dann in einer Summe zusammenfassen und einheitlich abrechnen, wenn die Umlage dieser Kosten auch einheitlich nach dem durch Zähler erfassten Frischwasserverbrauch vorgenommen wird. Die Prüffähigkeit wird in diesem Fall auch nicht dadurch in Frage gestellt, dass die Abwasserkosten "nachhinken" könnten, wenn der Wasserversorgungsbetrieb den Zählerstand erst mit einiger Verzögerung dem Entsorgungsbetrieb übermittelt.

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BGH 17.6.2009, VIII ZR 131/08

Mietrecht: Trittschallschutz muss den zum Erbauungszeitpunkt geltenden DIN-Normen entsprechen

Ist im Mietvertrag nichts anderes vereinbart, dann weist eine Altbauwohnung in schallschutztechnischer Hinsicht keinen Mangel auf, sofern der Trittschallschutz den zurzeit der Erbauung des Gebäudes geltenden DIN-Normen entspricht. Das gilt auch dann, wenn während der Mietzeit in der Wohnung darüber der Fußbodenbelag ausgetauscht wird und sich dadurch der Schallschutz gegenüber dem Zustand bei Anmietung der Wohnung verschlechtert.

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BGH 8.7.2009, VIII ZR 205/08

Bei Abweichungen im Toleranzbereich können sich Mieterhöhungen auf vertraglich vereinbarte Flächenangaben stützen

Bei einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters gem. § 558 BGB ist stets die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche und nicht die geringere tatsächliche Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Flächenabweichung nicht mehr als zehn Prozent beträgt. In einem solchen Fall liegt die Abweichung regelmäßig innerhalb der Toleranzgrenze für die Verbindlichkeit von Wohnflächenvereinbarungen.

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BGH 14.7.2009, VIII ZR 165/08

Ausübung von Gewerbe in Mietwohnungen ist auch ohne ausdrücklichen Vorbehalt ein Kündigungsgrund

Der Vermieter einer Wohnung braucht geschäftliche Aktivitäten seines Mieters freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen hin in Erscheinung treten, mangels entsprechender Vereinbarung - auch ohne ausdrücklichen Vorbehalt - nicht zu dulden. Eine mögliche Verpflichtung zur Erlaubnis einer teilgewerblichen Nutzung im Einzelfall nach Treu und Glauben kommt auch nur in Betracht, wenn der Mieter keine Mitarbeiter in der Wohnung beschäftigt.

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BGH 27.05.2009, VIII ZR 302/07

Mieter können bei unwirksamen Endrenovierungsklauseln Kostenerstattung verlangen

In Fällen von unwirksamen Endrenovierungsklauseln können Mieter, die im Vertrauen auf die Wirksamkeit der Regelung vor dem Auszug Schönheitsreparaturen ausgeführt haben, gegen ihre Vermieter wegen ungerechtfertigter Bereicherung Erstattungsansprüche geltend machen. Der Wert der rechtsgrundlos erbrachten Leistung bemisst sich dabei nach dem Betrag der üblichen, hilfsweise der angemessenen Vergütung für die ausgeführten Renovierungsarbeiten.

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BGH 08.04.2009, VIII ZR 128/08

Mieter müssen Betriebskosten für unerreichbare Aufzüge nicht bezahlen

Vereinbarungen in formularmäßigen Mietverträgen, durch die Mieter anteilig mit Kosten für einen Aufzug belastet werden, mit dem sie ihre Wohnungen nicht erreichen können, weil sich die Aufzüge in anderen Gebäudeteilen befinden, benachteiligen die Mieter unangemessen. Die Grenze der Zumutbarkeit einer generalisierenden Betrachtungsweise für den Mieter wird dann überschritten, wenn seine Wohnung mit dem Aufzug überhaupt nicht erreicht werden kann und er einen Aufzug - wie bei einer Erdgeschosswohnung - nicht nur tatsächlich ungenutzt lässt.

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BGH 06.05.2009, XII ZR 137/07

Gewerberaummiete: Besitzschutz beinhaltet kein Recht auf Belieferung mit Versorgungsgütern

Zwar steht der Besitzschutz auch einem unrechtmäßigen Besitzer zu und greift deshalb grundsätzlich auch dann ein, wenn der Mietvertrag beendet und der Mieter zur Räumung verpflichtet ist. Doch ist der Besitz nur gegen beeinträchtigende Eingriffe geschützt und verleiht dem Mieter nach verweigerter Mietzahlung sowie wirksamer Kündigung kein Recht auf eine fortgesetzte Belieferung mit Versorgungsleistungen wie Heizung, Strom, Wasser.

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Ausführlich: Pressemitteilung des Anwalt-Rings vom 10.06.2009

BGH 29.04.2009, VIII ZR 142/08

Mieter können wegen erheblicher Abweichung der vereinbarten Wohnfläche fristlos kündigen

Eine erhebliche Abweichung der tatsächlichen von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche (hier: 22,63 Prozent) stellt einen der in § 543 Abs.2 S.1 Nr.1 bis 3 BGB aufgeführten gesetzlich typisierten Fälle der Unzumutbarkeit dar und berechtigt den Mieter zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags. Um sein Kündigungsrecht nicht zu verwirken, muss der Mieter davon Gebrauch machen, sobald er erkennt, dass die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag angegebene um mehr als zehn Prozent unterschreitet.

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BGH 22.04.2009, VIII ZR 86/08

Dachterrassen sind bei Berechnung der Mietwohnfläche in der Regel bis zur Hälfte anrechenbar

Dachterrassen sind bei der Berechnung der Wohnfläche einer Mietwohnung nach Maßgabe des § 44 Abs.2 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) bis zur Hälfte anrechenbar. Allerdings ist die Anrechnung der Dachterrassenflächen auf die Gesamtwohnfläche der Mietwohnung dann auf Einviertel begrenzt, wenn es zutrifft, dass die Anrechnung zu Einviertel der ortsüblichen Verkehrssitte entspricht.

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BGH 08.04.2009, VIII ZR 231/07

Vorgetäuschter Eigenbedarf: Mieter können auch nach Auszug und formal unwirksamer Kündigung Schadensersatzansprüche haben

Mietern, die auf eine Kündigung wegen eines in Wahrheit nicht bestehenden Eigenbedarfs hin ausziehen, können auch dann Schadensersatzansprüche wegen unberechtigter Kündigung zustehen, wenn die Kündigung des Vermieters aus formalen Gründen unwirksam war. Der Schadensersatzanspruch des Mieters wird auch nicht dadurch ausgeschlossen, dass er sich mit dem Vermieter auf eine einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses einigte.

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BGH 17.03.2009, VI ZR 176/08

Zwangsverwalter müssen Mietern Kautionen grundsätzlich zurückzahlen

Den Zwangsverwalter einer Mietwohnung wird wie ein Vermieter behandelt, weshalb ihn auch die Vermieterpflicht zur Anlage einer vom Mieter als Sicherheit geleisteten Geldsumme bei einem Kreditinstitut trifft. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter die Kaution nicht an den Zwangsverwalter ausgezahlt hat.

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BGH 21.01.2009, VIII ZR 62/08

Wiederholte Kündigung wegen Eigenbedarfs ist nicht grundsätzlich rechtsmissbräuchlich

Die Rechtskraft eines Urteils, mit dem eine auf Eigenbedarf gestützte Kündigung des Vermieters wegen Verstoßes gegen § 242 BGB abgewiesen wird, steht einer erneuten Eigenbedarfskündigung nicht entgegen. Weist der Vermieter anlässlich eines neuen Mietvertrags nicht auf einen möglichen Eigenbedarf hin, steht einer Kündigung des Vermieters, mit der das Mietverhältnis zum Ablauf von rund vier Jahren nach der Erneuerung des Mietvertrags beendet werden soll, nicht der Einwand rechtsmissbräuchlichen Verhaltens entgegen.

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BGH 04.03.2009, VIII ZR 110/08

Mieter müssen bauliche Maßnahmen nach behördlicher Anordnung in ihrer Wohnung dulden

Mieter sind verpflichtet, bauliche Maßnahmen in ihrer Wohnung, die der Vermieter aufgrund einer behördlichen Anordnung oder rechtlichen Verpflichtung durchführen muss, zu dulden. Die Duldungspflicht sowie eine Mitwirkungspflicht hinsichtlich einer zeitnahen Terminabstimmung ergeben sich in solchen Fällen in der Regel aus § 242 BGB.

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Ausführlich: Pressemitteilung des Anwalt-Rings vom 10.04.2009

BGH 18.02.2009, VIII ZR 210/08

Verpflichtung des Mieters zur Vornahme des Außenanstrichs führt zur Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparaturklauseln

Eine Klausel über die Vornahme von Schönheitsreparaturen in einem Formularmietvertrag ist insgesamt unwirksam, wenn sie die Verpflichtung enthält, auch den Außenanstrich von Türen und Fenstern vorzunehmen. Darin liegt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, weil diese Arbeiten nicht unter den Begriff der Schönheitsreparaturen fallen, der in § 28 Abs.4 S.3 der Zweiten Berechnungsverordnung definiert ist.

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BGH 18.02.2009, VIII ZR 166/08

Farbwahlklauseln für Schönheitsreparaturen während der Mietzeit sind unwirksam

Eine Klausel zur Durchführung der Schönheitsreparaturen in einem Formularmietvertrag, die dem Mieter während der Mietzeit vorgibt, die Mieträume in einer ihm vorgegebenen Farbwahl zu streichen, ist unwirksam. Sie schränkt den Mieter in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs ein, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse für den Vermieter besteht.

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BGH 17.12.2008, VIII ZR 41/08 u.a.

Mieterhöhung bei Modernisierungsmaßnahmen richtet sich nach Notwendigkeit

Der Vermieter kann die Miete bei einer Modernisierung der Wohnung gemäß § 559 Abs.1 BGB nur insoweit erhöhen, als die von ihm aufgewendeten Kosten hierfür notwendig waren. Unnötige, unzweckmäßige oder ansonsten überhöhte Modernisierungsaufwendungen hat der Mieter nicht zu tragen.

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BGH 28.01.2009, VIII ZR 07/08

Unwirtschaftliche Wohnraumsanierung kann bei geplantem Abriss mit Neuverwertung Kündigungsgrund darstellen

Erweisen sich Umbaumaßnahmen bei einem sanierungsbedürftigen Wohnhaus im Hinblick auf eine geringe Restnutzungsdauer als unwirtschaftlich, kann ein geplanter Abriss mit anschließender Errichtung einer neuen Wohnanlage eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks gemäß § 573 Abs.2 Nr.3 BGB darstellen. In solchen Fällen können Vermieter die Mietverhältnisse kündigen.

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Ausführlich: Pressemitteilung des Anwalt-Rings vom 10.02.2009

BGH 21.01.2009, VIII ZR 107/08

Betriebskostenabrechnung muss Mietern innerhalb der einjährigen Frist zugehen

Zur Wahrung der in § 556 Abs.3 S.2 BGB geregelten Abrechnungsfrist für Betriebskosten von einem Jahr genügt nicht die rechtzeitige Absendung einer Abrechnung auf dem Postweg. Vielmehr muss die Abrechnung dem Mieter noch innerhalb der Frist zugegangen sein. Bei zur Post gegebenen Briefen besteht auch kein Anscheinsbeweis für den Zugang der Sendung.

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BGH 14.01.2009, VIII ZR 71/08

Unwirksame Schönheitsreparaturklausel im Formularmietvertrag wirkt sich nicht auf nachträglich getroffene Endrenovierungsvereinbarung aus

Eine im Wohnungsübergabeprotokoll vereinbarte Endrenovierungsklausel ist nicht deshalb unwirksam, weil der Mietvertrag eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel enthält. Soweit aus dem Zusammentreffen einer Individualvereinbarung und einer Formularklausel eine unangemessene Benachteiligung des Mieters folgt, führt das nur zur Unwirksamkeit der Formularklausel.

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BGH 10.12.2008, VIII ZR 293/07

Bei bestehendem Vertragsverhältnis zwischen Mieter und Versorgungsbetrieb entfällt Zahlungspflicht des Grundstückseigentümers

Ein Grundstückseigentümer muss an ein Versorgungsunternehmen kein Entgelt für Ver- und Entsorgungsleistungen leisten, wenn bereits zwischen dem nutzungsberechtigten Mieter und dem Versorgungsbetrieb ein Vertragsverhältnis besteht. Dieses Vertragsverhältnis ist zur Vermeidung unterschiedlicher Versorgungsverträge für das gleiche Versorgungsverhältnis vorrangig und kann sich aus den Umständen ergeben.

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BGH 22.10.2008, VIII ZR 283/07

Formularmäßige Klauseln für Farbgebung von Holzteilen bei Rückgabe der Mietwohnung sind wirksam

Eine formularmäßige Klausel im Mietvertrag, die den Mieter verpflichtet, bei den Schönheitsreparaturen anlässlich der Rückgabe der Mietsache bestimmte farbliche Vorgaben hinsichtlich der Gestaltung der Holzteile einzuhalten, ist wirksam. Der BGH hat damit seine Rechtsprechung zu den rechtlichen Anforderungen an eine Farbwahlklausel fortgeführt.

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BGH 15.10.2008, VIII ZR 321/07

Verkehrssicherungspflicht des Vermieters beinhaltet keine regelmäßige Generalinspektion von Elektroleitungen

Einen Vermieter trifft zwar die vertragliche Nebenpflicht, die Mietsache insgesamt in einem verkehrssicheren Zustand zu erhalten und ihm bekannt gewordene Mängel, von denen eine Gefahr für die Mietwohnungen ausgehen kann, auch unverzüglich zu beheben. Er muss im Rahmen seiner Verkehrssicherungspflicht aber keine regelmäßige Generalinspektion (hier: der Elektroleitungen) vornehmen.

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Ausführlich: Pressemitteilung des Anwalt-Rings vom 24.10.2008

BGH 08.10.2008, XII ZR 84/06

Schönheitsreparatur-Klauseln mit starren Fristen sind auch bei Gewerberäumen unwirksam

Die Übertragung von Schönheitsreparaturen mit starren Fristen vom Vermieter auf den Mieter durch Formularklauseln ist unwirksam. Nach der auch auf gewerbliche Mietverhältnisse anwendbaren Inhaltskontrolle des § 307 BGB ist eine solche Formularklausel unwirksam, weil sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt.

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BGH 24.09.2008, VIII ZR 275/07

Mieter müssen Anschluss der Wohnung an das Fernwärmenetz regelmäßig dulden

BGH 24.09.2008, VIII ZR 275/07

Mieter müssen Anschluss der Wohnung an das Fernwärmenetz regelmäßig dulden

Der Anschluss einer Wohnung an das Fernwärmenetz stellt regelmäßig eine Modernisierungsmaßnahme dar, die der Mieter dulden muss. Das gilt jedenfalls dann, wenn die Maßnahme im Vergleich zur bisherigen Wärmeversorgung zu einer Ersparnis an Primärenergie führt und der Vermieter auf eine modernisierungsbedingte Mieterhöhung verzichtet hat. Dagegen ist es unerheblich, ob der Vermieter eine Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete beabsichtigt.

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BGH 14.08.2008, I ZB 39/08

Räumungsvollstreckung gegen Dritten ist nur bei namentlicher Nennung desjenigen in der Vollstreckungsklausel zulässig

Die Räumungsvollstreckung darf nicht betrieben werden, wenn ein Dritter, der weder im Vollstreckungstitel noch in der diesem beigefügten Vollstreckungsklausel namentlich bezeichnet ist, im Besitz der Mietsache ist. Dies gilt selbst dann, wenn der Verdacht besteht, dem Dritten sei der Besitz nur eingeräumt worden, um die Zwangsräumung zu vereiteln.

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BGH 09.07.2008, VIII ZR 181/07

Vermieter darf bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel keinen Mietzuschlag verlangen

Vermieter sind nicht berechtigt, gemäß § 558 Abs.1 S.1 BGB einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete zu verlangen, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen enthält. Mangels wirksamer Abwälzung der Schönheitsreparaturen hat der Vermieter als Klauselverwender nach § 535 Abs.1 S.2 BGB die Instandhaltungslast in vollem Umfang zu tragen.

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